■期間の選択と上限額について

住宅ローン控除は、以前は住宅の建物部分だけが対象だったのですが、現在は敷地の部分も対象になっています。

また、住宅ローン控除の控除額というのは、入居する年によって制度が異なりますので注意が必要です。

特に、2007年と2008年中に入居する人の場合は、次のように、従来からの「期間10年」と「期間15年」の住宅ローン控除が選択できるようになっています。

●2007年中の入居の場合は�@と�Aのどちらかを選択できます。
�@1〜6年目：年末時点の住宅ローン残高（上限2,500万円）×1.0％、7〜10年目：年末時点の住宅ローン残高（上限2,500万円）×0.5％
�A1〜10年目：年末時点の住宅ローン残高（上限2,500万円）×0.6％、11〜15年目：年末時点の住宅ローン残高（上限2,500万円）×0.4％

●2008年中の入居の場合は�@と�Aのどちらかを選択できます。
�@1〜6年目：年末時点の住宅ローン残高（上限2,000万円）×1.0％、7〜10年目：年末時点の住宅ローン残高（上限2,000万円）×0.5％
�A1〜10年目：年末時点の住宅ローン残高（上限2,000万円）×0.6％、11〜15年目：年末時点の住宅ローン残高（上限2,000万円）×0.4％

ちなみに、2006年までに入居した人の場合は、所得課税の見直しという税制改正によって所得税が減少しその分住民税が増加したので、その差額分について住民税からも住宅ローン控除が受けられるようになっています。

なお、住宅ローン控除は2009年以降の入居者から適用が廃止される予定です。

■「期間10年」と「期間15年」どちらが有利かについて

2007年と2008年に入居する人の場合、「期間10年」と「期間15年」を選択できるわけですが、どちらが有利なのでしょうか？

▽「期間10年」と「期間15年」の選択の判定について

「期間10年」と「期間15年」ではどちらが有利かということは、実はその人の年収や借入金額によって異なってきます。

住宅ローン控除は税額控除制度です。税額控除というのは支払った所得税額から控除してもらえるというものですから、逆に言えば支払った所得税以上は戻ってこないわけです。

例えば、住宅ローン控除でいえば、年末の借入金のローン残高に対して1％等の割合を掛けた金額がそのまま戻ってくるわけではなく、自分が納付した所得税額の範囲でしか減税されません。戻ってくる税金の上限は自分が納めた税金までということに注意してください。

ここで、2007年に3,000万円の住宅ローンを借りて入居したケースを考えてみましょう。

この場合は、当面は住宅ローン控除の対象になる年末残高の上限額2,500万円×1％（期間10年を選択）＝25万円が住宅ローン控除の上限になると思われます。

年収500万円の4人家族（専業主婦＋小学生2人）ですと、負担している所得税額は6万円程度でしょうから、そうなると住宅ローン控除も6万円程度しか受けられないということになります。

上限25万円以上の所得税を支払うというと、上記の4人家族ですとおよそ年収800万円以上になるでしょうか。これよりも年収が少ない場合には、「期間10年」を選択しても上限額いっぱいまでの減税は受けられないということになります。

こういった場合は、適用期間がより長い「期間15年」を選択した方が有利になると思われます。

「期間15年」を選択した場合ですと、1〜10年目までは住宅ローンの年末残高×0.6％ですが、上限いっぱいでも2,500万円×0.6％＝15万円なので、上記の4人家族の場合ですと、年収がおよそ700万円程度ないとこれ以上の所得税を支払うことはありません。

ということで、「期間10年」と「期間15年」の選択に当たっては、4人家族の場合で年収がおよそ750万円〜800万円程度が分岐点になりそうです。

とはいえ、住宅ローンの借入れ金額や返済期間、今後の昇給の程度や扶養家族の人数などによってこの有利不利の分岐点は変わってきますので、実際に計算してみるとよいと思われます。

□夫婦で住宅ローンを借りている場合の注意事項
□控除を受けるための条件
□「期間10年」と「期間15年」どちらが有利？
□対象になる家屋の床面積
□居住用財産の譲渡損失の繰越控除との併用

□そもそも住宅ローン控除とは…
□期間の選択と上限額
□対象になる借入金
□古い中古住宅の場合は…
□住宅ローン控除の所得制限