■居住用財産の譲渡損失の繰越控除との併用について

損益通算というのですが、マイホームを売却して損失が生じた場合には、その損失は同じ年の給与所得などと相殺することができます。

▽居住用財産の譲渡損失の繰越控除とは？

居住用財産の譲渡損失の繰越控除というのは、この損益通算をしたとしても相殺しきれないほどの売却損が生じた場合に、一定の要件を満たして新たにマイホームを借入金で購入すれば、その通算しきれなかった売却損を翌年以降3年間にわたって繰越してもよいという制度のことをいいます。

もちろん、要件を満たしていれば、この新たなマイホームについては住宅ローン控除も受けることができます。

つまり、住宅ローン控除と居住用財産の譲渡損失の繰越控除を重複適用できるということです。

とはいっても、譲渡損失の繰越控除を適用している期間は、他の給与所得などの黒字は相殺されて少なくなっているはずですので、所得税はゼロもしくは小額かもしれません。住宅ローン控除は、その控除前の所得税額が限度ですので、所得税がなければもともと住宅ローン控除による税額控除はゼロということになります。

しかしながら、譲渡損失を使いきった後には、所得税が発生してきますので、そのときには住宅ローン控除が活用できることになります。

■住宅ローン控除の所得制限について

今回のテーマは、住宅ローン控除の所得制限についてです。

住宅ローン控除は、入居した年から10年間にわたりその適用が受けられることになっていますが、合計所得金額が3,000万円（給与収入だけの場合は年収約3,337万円）を超える年は、適用を受けられません。

しかしながら、3,000万円以下になった年には、他の要件を満たしていることを前提に再び適用を受けることができます。

具体的には、昨年マイホームを購入し、その年は所得が2,950万円で住宅ローン控除を受けたけれど、本年は所得が3,050万円になったという場合には、本年の住宅ローン控除は受けることができません。もし、来年の所得が2,900万円であれば、住宅ローン控除の所得要件は満たしますので、他の要件を満たしていることを前提に、来年は住宅ローン控除が受けられることになります。

ちなみに、住宅ローン控除が受けられるのは、住宅を居住用に使用した年から10年間ですが、たとえ控除が受けられない期間があったとしても、控除期間の延長はありませんので注意してください。

□夫婦で住宅ローンを借りている場合の注意事項
□控除を受けるための条件
□「期間10年」と「期間15年」どちらが有利？
□対象になる家屋の床面積
□居住用財産の譲渡損失の繰越控除との併用

□そもそも住宅ローン控除とは…
□期間の選択と上限額
□対象になる借入金
□古い中古住宅の場合は…
□住宅ローン控除の所得制限